دعوي خلع يد از املاك مشاع

عوی خلع ید از ملک مشاع توام با قلع و قمع ابنیه و قطع اشجار مغروس و تمایز قواعد آن بر دعوی تخلیه ملک مشاع

    مقدمه:

هـمـان‌گـونـه کـه می‌دانیم، در ملک مشاع حق هر شریک منتشر در تمام ملک است و هر شریک در جزء جزء ملک مشاعی شراکت دارد همین موضوع باعث شده که هیچ شریکی بدون اذن سایر شرکا حق تصرف در ملک مشاع را نداشته باشد. (مواد 581 و582 قانون مدنی) نتیجه این اختلاط سهام آن خواهد بود که خلع ید سهم هر شریک با خلع ید از تمام ملک ملازمه دارد و از این‌رو ست که باید بپذیریم مفاد ماده 43 قانون آیین دادرسی مدنی در مورد خلع ید از قواعد آمره است و باید اجرا شود و ‌باید توجه داشت که در بعد حقوقی این دعوا، احراز مالکیت مشاعی خواهان مهم است نه سبق تصرف شریک مشاعی؛ ولو اینکه مقدار تصرف خوانده که شریک مشاعی است کمتر از سهم مشاعی او باشد و از طرفی قلع و قمع ابنیه احداثی و نزع یا قطع درختان غرس شده در ملک خواهان در صورتیکه جزء خواسته خواهان توامان با دعوی خلع ید باشد دادگاه مکلف است ضمن رسیدگی و حکم به خلع ید حکم راجع به قلع و قمع ابنیه احداثی و همچنین قطع درختان غرس شده را نیز صادر نماید. بنا براین در این مقاله به منظور تشحیذ ذهن دوستان به مصادیقی از قوانین و دکترین و نقدو بررسی رویه محاکم در 2 رای مبتنی بر عقاید معارض می پردازیم:

مبحث اول: مقررات قانونی حاکم بر رسیدگی و اجرای خلع ید از ملک مشاع:

در مورد امکان طرح این دعوا از طرف شریک مشاعی علیه شریک دیگر یا شخص ثالث، تقریباً مواد قانونی صریح بوده و اختلاف نظر خاصی مشاهده نمی‌شود. ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی عنایت دارد:
«در مواردیکه حکم خلع ید علیه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتی از ملک مشاع صادر شده باشد از تمام ملک خلع ید میشود ولی تصرف محکوم له در ملک خلع ید شده مشمول مقررات املاک مشاعی است.»

قانونگذار در ماده ی ۴۳ قانون فوق بطور استثنایی اجازه داده است مالک قسمتی از ملک مشاع بتواند کل ملک را خلع ید نموده و از تصرفات شریک یا غاصب جلوگیری بعمل آورد. البته وضع ماده ی ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی چندان نامانوس  با ذهن نیست چرا که چون شریک ملک مشاع در جزء جزء ملک شراکت دارد، اولاً نمی توان سهم تصرف فعلی را به حصه خود در قسمتی که به انتخاب خود تصرف کرده مغرور کرد ثانیاً: نمیتوان سهم الشرکه ی محکوم له را اختصاص به قسمت معینی از ملک داد و او را مکلف نمود که به میزان سهم الشرکه ی خود اجباراً در گوشه ای از ملک تصرف نماید زیرا تقسیم ملک مشاع یا به تراضی تمام شرکا صورت می پذیرد یا بموجب امر محکمه در دعوی تقسیم عادلانه.

در وفاق قانونی استدلال فوق می توان گفت قانونگذار در قسمت اخیر ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی، مقررات املاک مشاعی عمدتاً مواد 576 و582 قانون مدنی را در نظر داشته که تصرف هر شریک در ملک مشاع را منوط به اذن سایر شرکا دانسته و در صورت نبودن اذن، متصرف ضامن است. بنابراین محکوم‌له در دعوای خلع ید مـلک مشاع فقط میتواند اجرای حکم خلع ید شریک مشاعی را بخواهد لیکن تحویل ملک متنازع‌فیه به محکوم له یا هریک از شرکا منوط به اذن سایر شرکا است.

بنابراین اگر دو یا چند نفر سهمی از ششدانگ ملکی را مالک باشند اما قسمتی از ملک در تصرف احد از شرکاء قرار داشته باشد شریک دیگر حق دارد به استناد مواد 308 به بعد قانون مدنی ضمن مراجعه به محکمه و طرح دعوی خلع ید، حکم خلع ید علیه متصرف نسبت به سهم مشاعی مایملک خویش را اخذ نماید و در مرحله ی اجرا، طبق ماده ی ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی تمام ملک را خلع ید کند.

مبحث دوم: نظریات مشورتی اداره حقوقی قوه قضاییه در نحوه رسیدگی و اجرای خلع ید از ملک مشاع:

1-   نظریه شماره 4300/7 ـ 9/9/62 با موضوع‌ «خلع ید از ملک مشاع‌«

سؤال‌: احد از شرکاء بطرفیت شریک دیگر که متصرف تمام ملک مشاع است دادخواست‌خلع ید داده است آیا دادگاه باید پس از صدور حکم‌، خلع ید از شریک نماید و ملک را بتصرف‌دیگران بدهد یا ترتیبی دیگر باید داده شود؟

جواب‌: ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی مصوب اول آبانماه 1356 صراحت دارد که درمواردی که حکم خلع ید علیه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتی از ملک مشاع صادر شده ‌باشد از تمام ملک خلع ید می‌شود و تصرف محکوم له در ملک مشاع خلع ید شده مشمول‌مقررات املاک مشاعی است که با این کیفیت رضایت و یا عدم رضایت متصرف قبلی و محکوم‌له در نحوه اجراء حکم و مخالفت هر یک با تصرفات دیگری تاثیری در اجراء حکم ندارد و درصورتی که محکوم علیه کل ملک را متصرف باشد پس از خلع ید کامل ملک‌، تصرفات هر یک‌از طرفین به نحو اشاعه و مطابق مقررات املاک مشاعی خواهد بود.

2-   نظریه شماره 4467/7 مورخ 23/7/1374 با موضوع «دعوی خلع ید مشاعی از جانب احد از شرکا علیه شریک دیگر که متصرف ملک است قابل پذیرش بوده و در صورت احراز حسب ماده 43 عمل می‌شود.»

سؤال: شش دانگ یک ملک موروثی در اختیار احد از وراث است آیا ورثه یا سایر وراث حق دارند علیه متصرف ملک خود، که جزء ورثه است دادخواست خلع ید تقدیم نمایند؟

جواب: دعوی خلع ید ملک مشاعی از جانب احد از شرکا یا برخی از آنها علیه شرکت یا شرکایی که ملک مشاعی را انحصاراً در تصرف دارند قابل پذیرش بوده و در صورت احراز استحقاق خواهان یا خواهان‌ها و صدور حکم خلع ید، حکم صادره بر مبنای مقررات ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی اجرا می‌شود.

 3-   نظر مشورتی دیگری به شماره 8358/7 مورخ 6 بهمن ماه 1377 به‌روشنی گویای این مطالب است:

«چون حسب مواد 581 و 582 قانون مدنی، هیچ یک از شرکا بدون اجازه سایر شرکا حق دخل و تصرف در مال مشترک را ندارند، بنابراین چنانچه یکی شرکا بدون اجازه شریک دیگر در قسمتی از ملک مشاعی تصرف به عمل آورد، هریک از شرکا حق دارد درخواست خلع ید ایشان را بنماید. در صورت خلع ید از متصرف، تحویل ملک به هریک از شرکا موکول به موافقت تمامی‌ شرکا می‌باشد...»

4-   نظریه شماره 2168/7 مورخ 8/2/1379  با موضوع  «صدور حکم بر خلع ید به استناد سند عادی بیع‌نامه، صلح‌نامه یا هبه‌نامه مقدور نیست ولی با صدور حکم قطعی بر صحت اسناد مذکور، به استناد حکم صادره می‌توان درخواست خلع ید مطرح کرد.»

سؤال: چنانچه شخصی که دارای سند عادی مانند بیع‌نامه، صلح‌نامه یا هبه‌نامه است بخواهد علیه متصرف به استناد اسناد مذکور درخواست خلع ید نماید آیا دادگاه می‌تواند به استناد اسناد عادی مورد بحث حکم بر خلع ید مالک متصرف صادر نماید یا اینکه باید قبلاً صحت این اسناد را در دادگاه ثابت نماید؟

جواب: صرفاً به استناد اسناد عادی صلح‌نامه، هبه‌نامه یا بیع‌نامه نمی‌توان حکم بر خلع ید متصرف صادر کرد. زیرا اسناد مذکور طبق مواد 46 تا 48 قانون ثبت به تنهایی نباید مورد استناد دادگاه قرار گیرد و کافی برای صدور حکم خلع ید نیست هر چند فروشنده یا مصالح یا هبه‌کننده دادخواست الزام فروشنده را به تنظیم سند رسمی انتقال یا تنفیذ صلح‌نامه و هبه‌نامه مطرح نموده و دادگاه حکم بر الزام فروشنده به انتقال ملک و یا حکم بر تنفیذ صلح‌نامه و هبه‌نامه صادر نماید و آرای صادره به مرحله قطعیت برسد، خواهان می‌تواند به استناد احکام قطعی دادگاه تقاضای خلع ید فروشنده یا مصالح و یا هبه‌کننده را بخواهد و در این صورت دادگاه می‌تواند با احراز تصرفات خوانده حکم بر خلع ید ایشان را صادر نماید.

 مبحث سوم: مقررات قانونی و نظریات مشورتی در خصوص قلع ابنیه احداثی یا قطع درختان غرس شده

 1-    نظریه شماره 3033/7 مورخ 11/5/1373 با موضوع «صدور حکم خلع ید ملازمه با قطع درختان و تخریب بنای احداثی ندارد مگر اینکه ذینفع درخواست نماید»

سؤال: حکمی مبنی بر خلع ید صادرو در مرحله تجدیدنظر قطعی می‌شود در زمین مورد خلع ید درختانی توسط غاصب غرس شده و در حدود ده سال از غرس آنها گذشته است، چگونه حکم صادره را می‌توان اجرا کرد؟

جواب: «صدور حکم خلع ید از زمین غصبی، ملازمه با قطع درختان یا تخریب بنای احداثی ندارد ولی ذی‌نفع می‌تواند قلع بنای احداثی یا قطع درختان غرس شده به وسیله غاصب را هم خواستار شود.»

2-    نظریه شماره 3654/7 مورخ 11/5/1377 با موضوع «صدور رأی بر قلع و قمع مستحدثات به درخواست احد از مالکین فاقد اشکال است و اعتراض سایر مالکین مؤثر نیست.»

سؤال: چنانچه متصرف در ملک مشاعی احداث بنا کرده و یا درختانی غرس کرده باشد آیا صدور حکم بر قلع مستحدثات و قطع درختان فقط به درخواست احد از شرکای ملک مجوز قانونی دارد یا خیر؟ و اگر سایر مالکین معترض باشند چگونه خواهد بود؟

جواب: صدور رأی بر قلع و قمع مستحدثات و یا قطع درختان به درخواست احد از شرکای مشاعی فاقد اشکال قانونی است و اعتراض سایر مالکین نسبت به قلع بنای احداثی مؤثر در اجرای دادنامه نیست.

3-    نظریه شماره 9502/7 مورخ 14/12/1385 با موضوع «اجرای حکم خلع ید عیه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتی از ملک مشاع اشکال قانونی ندارد، هر چند تعلق مستحدثات ایجاد شده در عرصه مشاع به محکوم‌علیه، محرز باشد.»

سؤال: آیا می‌توان حکم خلع ید و قلع و قمع بنای احداثی در عرصه مشاع، را به نفع مالک قسمتی از ملک مشاع، اجرا نمود، یا وجود مستحدثات متعلق به محکوم‌علیه، مانع اجرای حکم است؟

جواب: اولاً: به لحاظ اینکه تفکیک ملک مشترک و مشاعی حالت اشاعه و اشتراک آن را از بین نمی‌‌برد، اجرای حکم خلع ید علیه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتی از ملک مشاع اشکال قانونی ندارد اما طبق ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی، از تمام ملک خلع ید می‌شود ولی تصرف در ملک خلع ید شده مشمول مقررات املاک مشاعی است و منظور از مقررات املاک مشاعی در این ماده مقرراتی است که در قانون مدنی به طور پراکنده من جمله مقررات مربوط به شرکت در مواد 571 الی 606 قانونمندی و مقررات مربوط به تقسیم اموال مشترک بین ورثه در قانون امور حسبی و نیز قانون تملک آپارتمان‌ها و قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب سال 1357 قید شده است.

ثانیاً: در صورتی که اعیانی موضوع حکم در عرصه مشاع احداث شده باشد وجود آن در محل اجرای حکم قطعی لازم‌الاجرای خلع ید مانع اجرای حکم صادره نمی‌شود هر چند تعلق مستحدثات به محکوم ‌علیه محرز باشد و با عنایت به این که در فرض استعلام حکم بر قلع و قمع بنای احداثی هم صادر شده است. صاحب اعیانی می‌تواند اعیانی احداث شده را تخریب و مصالح آن را ببرد یا به نحوی با محکوم‌له توافق نماید.

4-    نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه با توجه به رأی وحدت رویه شماره 672 مورخ 1/10/83 هیأت عمومی دیوان عالی کشور

اولاً: با توجه به اینکه رأی وحدت رویه شماره 672 مورخ 1/10/83 هیأت عمومی دیوان عالی کشور راجع به دعاوی خلع ید صادر شده است، این رأی در کلیه دعاوی خلع ید، اعم از اینکه درمورد اراضی یا اعیان باشد، لازم‌الرعایه است.

ثانیاً: صدور حکم بر خلع ید و قلع و قمع بنا به استناد سند عادی بیع‌نامه بدون اینکه رأی قطعی بر صحت آن صادر شده باشد، توجیه قانونی ندارد. لذا در صورتی که مدعی خلع ید فاقد سند رسمی مالکیت باشد، قبل از طرح دعوی خلع ید باید مالکیت قانونی خود را ثابت و مسجل نماید اما رأی وحدت رویه مذکور مانع از آن نیست که در غیر دعاوی خلع ید دادگاه ادعای خواهان را مورد رسیدگی و صدور حکم قرار دهد.

ثالثاً: رأی وحدت رویه شماره 672 مورخ 1/10/83 همان‌طور که در بند 1بیان شد در کلیه دعوی خلع ید لازم‌الرعایه است. صرف نظر از اینکه پرونده در دادگاه عمومی یا دادگاه تجدیدنظر مطرح باشد.

رابعاً: با توجه به اینکه دعوی اثبات مالکیت با دعوی خلع ید تفاوت دارد، رأی وحدت رویه مذکور در دعوی اثبات مالکیت قابلیت استناد ندارد. لذا در فرض استعلام، دعوی باید طبق قانون مورد رسیدگی و اتخاذ تصمیم قرار گیرد. بدیهی است در مورد قلع و قمع بنا نیز مدعی در وهله اول باید مالکیت قانونی خود را ثابت نماید. بنابراین در صورتی که مالکیت مدعی مستند به ادله و مستندات قانونی نباشد، این دعوی قابل پذیرش نخواهد بود.

 مبحث چهارم: دو نمونه از عقیده معارض روسای محاکم در خبط جایگاه ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی

هرچند که مقررات و قواعد حاکم بر دعاوی خلع ید در بسیاری از محاکم ما متحد الشکل و ساده به نظر می رسد و حتی در تدوین ائین نامه شورای حل اختلاف نیز از باب تساهل و تسامح در حیطه صلاحیت شورای حل اختلاف دیده شد مع الوصف با تصویب قانون شورای حل اختلاف و بازگشت دعاوی فوق به محاکم عمومی گویی برخی از محاکم ما در مقام دادرسی و اجرای احکام راجع به خلع ید دچار سردرگمی شده اند به گونه ای که بعضی از قضات از استثنای قواعد آمره اجرای حکم خلع ید مشاعی مقرر درماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی غافل و بالعکس برخی از قضات نیز با تسری آن به حکم تخلیه به نتایج غیرمعقولی نائل میگردند. بر این مبنا لازم است قضات، حقوقدانان و صاحبنظران محترم با ورود در این مقال، ضمن تعیین حدود و ثغور این ماده، موجبات ایجاد رویه واحد را فراهم آورند.

الف) دادگاه اول با نادیده گرفتن قواعد آمره اجرای حکم خلع ید مشاعی مقرر در ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی ، هیچ گونه اعتباری برای این ماده در دعوی خلع ید قائل نیست: بطور مثال در پرونده ای خاص قاضی محترم یکی از شهرستانها در معرض این خطاست که خواهان را به تقدیم دادخواست تصرف مشاعی و یا الزام به تقسیم ارشاد می نماید هرچند که موضوع ارشاد این مقام قضایی(البته نه نفس ارشاد) یعنی طرح دعاوی پیشنهادی بتواند یکی از موضوعات دعاوی قابل طرح باشد لکن متاسفانه می توان گفت چنین عقیده ای خلاف سیاست قضازدایی قوه قضائیه بوده و بدلایل ذیل قابل نقد است که؛

اولاً: علت اطاله دادرسی و تاخیر در صدور حکم است فاقد وجاهت حقوقی و خلاف قانون بوده و عدم اقدام به صدور حکم خلع ید خوانده ملک مشایی از مصادیق استنکاف از احقاق حق است.

 ثانیاً: عقیده این مقام قضایی نمیتواند موجب الزام خواهان به طرح دعاوی دیگری باشد چه بسا که نباید از نظر دور داشت که اجرای حکم خلع ید ملک مشاعی، برای شرکای مشاعی انگیزه تقسیم به مصالحه ایجاد می نماید.

ثالثاً: خواهان تمایلی ندارد با طرح دعوی علیه سایر مالکین غیر متصرف و تحمیل هزینه به آنها موجب تکدر خاطر شرکای باحسن نیت گردد که این اراده خواهان از اصول همزیستی مسالمت امیز است و نباید نادیده گرفته شود.

ب) دادگاه دوم با تسری ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی به حکم صادره در دعوی تخلیه به نتایج غیرمعقولی نائل شده است:

دعوایی از سوی مالک ملک تجاری مشاع علیه مستاجر متخلف (که مالک مشاع هم هست) به خواسته تخلیه2/1 مشاع از مغازه در یکی از دادگاههای تهران طرح شده که در دادگاه بدوی، حکم بر تخلیه 6 دانگ در مقابل نصف حق کسب و پیشه 6دانگ صادر شد که مورد اعتراض محکوم له واقع و در دادگاه تجدیدنظر ضمن اصلاح دادنامه و تقلیل مدلول حکم به تخلیه 2/1 دانگ مشاع در مقابل نصف حق کسب و پیشه قدر مالکیت(2/1) خواهان عیناً تایید شده است و لیکن دادگاه بدوی با اعتقاد بر اینکه تقلیل مدلول دادنامه در دادگاه تجدید نظر قابلیت اجرا ندارد عقیده بر نحوه اجرای حکم تخلیه مشاعی بر اساس ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی دارد که عقیده این دادگاه نیز ناشی از سردرگمی و نتایج نامعقول مرجع تجدیدنظر است که بر اساس تجدیدنظر خواسته محکوم له بوده عواقب ناشی از عقیم بودن حکم بر عهده محکوم له است لذا بدلایل ذیل نحوه اجرای حکم از شمول ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی خارج است:

اولاً: بر اساس رای دادگاه تجدیدنظر محکوم به دادنامه مطابق خواسته محکوم له به قدر مالکیتش می باشد و مدلول اجرائیه نیز به همان میزان خواهد بود نه کل مورد اجاره.

ثانیاً: تفسیر رای و نحوه رفع ابهام در اجرای آن با دادگاه تجدیدنظر است نه دادگاه بدوی.

ثالثاً: اقدام به تخلیه 6 دانگ مورد اجاره بر خلاف نظر مشورتی شماره 5649/7 مورخ 9/11/1368و رای شماره 111  مورخ 31/3/1372 شعبه اول دادگاه عالی انتظامی قضات می باشد.

نظریه شماره 5649/7 مورخ 9/11/1368 «تخلیه مورد اجاره مشاعی مشمول ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی نیست.»
سؤال: چنانچه حکم تخلیه مورد اجاره به صورت مشاع صادر شود آیا با توجه به مقررات ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی می‌توان از شش دانگ مورد اجاره به نفع محکوم‌له از محکوم‌علیه خلع ید کرد یا خیر؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه :خلع ید از ملک مشاع با لحاظ ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی بلامانع است لکن در مورد تخلیه مورد اجاره موضوع فرق می‌کند زیرا در این گونه موارد حکم تخلیه مشاعی بر اساس ماده مذکور مستلزم تخلیه کل شش دانگ مورد اجاره است و اقدام به این امر موجبات تضییع حق مستأجر یا مستأجرین دیگر را که دعوی نسبت به سهم آنها طرح نشده است فراهم می‌آورد علی‌هذا با بقای رابطه استیجاری در مورد آنها اجرای حکم تخلیه در مورد کل شش دانگ موجه و قانونی نخواهد بود و بنابراین در صورت صدور حکم تخلیه به صورت مشاعی، اجرای احکام فقط باید نسبت به سهمی که حکم تخلیه صادر شده اقدام نماید.

رابعاً: نظر به اینکه قانون موجر و مستاجر مصوب مرداد ماه 1356 می باشد ولی قانون اجرای احکام مدنی، مصوب آبانماه  1356 میباشد لذا قانون موخری (ماده 43) که اطلاق در خلع ید دارد قابلیت توسیع به تخلیه ندارد.

خامساً: در دعوی خلع ید، متصرف غاصب محسوب و از نظر مالی به مالک مدیون است لیکن در دعوی تخلیه، متصرف ماذون از قبل مالک بوده و نه تنها که مدیون نیست بلکه دارای حقوقی است که در صورت تخلیه کامل تضییع تضییع خواهد شد زیرا بقای حق مستاجر تجاری با استمرار تصرف رابطه ی مستقیم دارد.

نتیجه:

اول اینکه حکم ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی مختص دعوی خلع ید در املاک مشاع و از قواعد آمره راجع به خلع ید مشاعی است ولیکن تسری آن به اجرای احکام راجع به دعوی تخلیه خلاف قانون است.

دوم اینکه قلع و قمع ابنیه احداثی و همچنین نزع یا قطع درختان غرس شده در ملک خواهان اولاً مانع اجرای حکم خلع ید نبوده و ثانیاً در صورتیکه جزء خواسته خواهان توامان با دعوی خلع ید باشد دادگاه مکلف است ضمن حکم به خلع ید حکم راجع به قلع و قمع ابنیه احداثی و همچنین نزع یا قطع درختان غرس شده را نیز صادر نماید.

سوم اینکه قواعد راجع به خلع ید مشاعی به دعاوی قلع و قمع ابنیه احداثی و نزع یا قطع درختان غرس شده نیز تسری دارد.

نوشته:عباس محمدزاده – کارشناس حقوقی و کارشناس رسمی دادگستری بتاریخ 1392/03/26

واژگان کلیدی: دعوی خلع ید – ملک مشاع- قلع و قمع - نزع یا قطع درختان- ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی - دعوی تخلیه- عقیده معارض روسای محاکم- خبط جایگاه ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی

«استفاده از این مطلب با ذکر منبع بلامانع است»